Z punktu widzenia inwestorów zasadnicze znaczenie ma zniesienie bezwzględnego wymogu posiadania przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót budowlanych ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zlikwidowano obowiązek zgłoszenia planowanego terminu rozpoczęcia prac budowlanych (w miejsce dotychczasowych 7 dni). Rozszerzono katalog obiektów oddawanych do użytkowania na podstawie zgłoszenia a nie jak dotychczas pozwolenia na użytkowanie (np. obiekty magazynowe). Do minimum ograniczona została lista obowiązkowych elementów projektu budowlanego. Nowelizacja zakłada możliwość wystąpienia z wnioskiem o umorzenie lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej za dokonanie samowoli budowlanej. Wydłużono czas, w którym inwestor może rozpocząć roboty zgłoszone we wniosku, z dwóch (obecnie) do trzech lat. Zmienione przepisy przewidują również skrócenie z 21 do 14 dni terminu na zgłoszenie przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Zmniejszenie formalności przy budowie domu jednorodzinnego
Nowe regulacje znoszą wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego. Rozwiązanie to dotyczy budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki lub działek objętych inwestycją, czyli w sytuacji, w której dom nie jest uciążliwy dla sąsiadów. W takich przypadkach konieczne będzie jedynie zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Starosta będzie miał 30 dni na ewentualny sprzeciw. Teoretycznie oznacza to, że będzie można rozpocząć budowę szybciej, niemniej jednak rozpoczęcie prac przed upływem czasu, jaki ma starosta na zgłoszenie sprzeciwu, może być ryzykowne. Nie należy też oczekiwać zupełnej samowoli inwestorów. Nadal trzeba będzie sporządzić projekt budowlany domu przez projektanta z odpowiednimi uprawnieniami. Do wniosku o zgłoszenie należy załączyć cztery egzemplarze projektu, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana w przypadku zgłaszania przebudowy domu jednorodzinnego, lecz jest konieczna przy jego budowie. Jeżeli już potrzebne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę (np. w sytuacji, gdy obiekt budowlany oddziałuje na nieruchomość sąsiada), to teoretycznie nie trzeba czekać z budową, tak jak dotychczas, aż decyzja starosty stanie się ostateczna, można ruszać wcześniej.
Co jeszcze tylko na zgłoszenie?
Zgłoszeniu podlegać mają także: wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, (przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 działki), wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 (przy czym liczba tych obiektów na działce nie może wynosić więcej niż jeden na każde 500 m2 działki). Zgłoszeniu podlegać będzie także budowa zjazdu z drogi publicznej. Nie wyklucza to jednak obowiązku uzyskania zgody zarządcy drogi na lokalizację zjazdu. Pozwolenia nie wymaga także budowa przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę oraz budowa zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe (szambo) o pojemności nie większej niż 10 m3. Zgodnie z nowelizacją, zgłoszenia wymagać będzie jedynie budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m, niezależnie od jego lokalizacji (przy drodze lub od strony sąsiada). Postawienie ogrodzenia o wysokości mniejszej niż 2,20 m nie będzie wymagało ani zgłoszenia, ani pozwolenia na budowę
O media można zadbać później
W nowelizacji zrezygnowano z wymogu dołączania do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów. To, czy obiekt spełnia wymagania dotyczące przyłączenia do określonych sieci, będzie weryfikowane dopiero na etapie oddawania obiektu do użytkowania.
Przepisy przejściowe
Należy pamiętać, że w przypadku spraw (budów, przebudów, remontów, zgłoszonych i trwających postępowań o wydanie decyzji pozwolenia czy zgłoszenia itp.) rozpoczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie nowych przepisów Prawa budowlanego (czyli do 28 czerwca), obowiązują przepisy dotychczasowe.
Łukasz Opaliński
adwokat,
Biuro DIR we Wrocławiu