Zgodnie z treścią prawa własności, właściciel ma prawo do rozporządzania swoimi rzeczami.
Zawarcie umowy dzierżawy nie wpływa na to uprawnienie. Zgodnie z zasadą swobody umów, zbycie rzeczy dzierżawionej zależy wyłącznie od woli stron umowy sprzedaży, darowizny itp. Nie trzeba zatem uprzednio wypowiadać umowy dzierżawy dotychczasowemu dzierżawcy. Kodeks cywilny reguluje sytuację dzierżawcy w razie sprzedaży przedmiotu dzierżawy. Zgodnie z art. 678 w związku z art. 694 w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Zatem stroną umowy staje się nowy właściciel rzeczy.

Nowy właściciel, stara umowa

Na wstąpienie nabywcy w stosunek dzierżawy zgoda dzierżawcy nie jest wymagana, ponieważ mimo zmiany podmiotu dzierżawa pozostaje tym samym zobowiązaniem. A zatem zawarta umowa dzierżawy jest nadal ważna, a nabywca gruntu rolnego wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. Nabywca dzierżawionego gruntu rolnego uzyskuje status wydzierżawiającego od chwili nabycia rzeczy i to niezależnie od tego, czy wiedział o istnieniu umowy dzierżawy, czy nie. Powyższe ma także odniesienie do sytuacji, gdy nieruchomość oddana w dzierżawę zostanie podzielona i część sprzedana. Tak samo kształtuje się sytuacja w razie przejścia własności nieruchomości na spadkobierców po śmierci właściciela. Spadkobiercy wstępują w stosunek dzierżawy, gdyż prawa i obowiązki wydzierżawiającego wchodzą w skład spadku i podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych.

Możliwość wypowiedzenia

Przejście własności nieruchomości niekoniecznie oznacza, że dzierżawca będzie mógł korzystać z gruntu przez okres, na jaki się umówił z poprzednim właścicielem. Mimo wstąpienia nabywcy gruntów rolnych w prawa i obowiązki wydzierżawiającego może on wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Dotyczy to zarówno dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Nabywca rzeczy dzierżawionej uzyskuje uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia nawet wówczas, gdy ustalono w umowie dzierżawy inny termin wypowiedzenia.

Kiedy umowy dzierżawy nie można rozwiązać?

Prawo dopuszcza jednak wyjątek od opisanej wyżej możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy przez nowego właściciela. Nie może on skorzystać z prawa do wypowiedzenia, gdy umowa zawarta była na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Data pewna sprowadza się do urzędowego poświadczenia daty. Czynność prawna ma datę pewną od daty poświadczenia przez notariusza okazanego mu dokumentu lub od daty dokumentu urzędowego, w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, albo od daty wzmianki, jeżeli została ona umieszczona przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza na obejmującym czynność dokumencie. Datę pewną ma także dokument podpisany przez osobę, która zmarła, przy czym jest nią data śmierci tej osoby. Zatem gdy umowa dzierżawy spełnia opisane tu warunki formalne, nowy właściciel będzie musiał godzić się z tym, ze dzierżawca będzie mógł korzystać z gruntu i pobierać z niego pożytki do końca uzgodnionego z pierwotnym właścicielem terminu. Nowy właściciel nie ma wtedy prawa wejść na grunt ani w inny sposób przeszkadzać dzierżawcy. Oczywiście dzierżawca ma dalej takie same obowiązki (zapłata czynszu, podatku rolnego itp.) jak pierwotnie umówione.

Komornik ściga właściciela

Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że osoba, która kupiła nieruchomość na egzekucji komorniczej, może pozbyć się dzierżawcy, nawet jeśli ten zawarł z poprzednim właścicielem umowę na czas oznaczony i z datą pewną. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku dzierżawy. W przypadku gdy dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

Gdy właściciel nie respektuje praw dzierżawcy

Jeżeli nowy właściciel (wydzierżawiający) - nie respektując obowiązującej umowy dzierżawy i przepisów prawnych chroniących dzierżawcę - odebrał grunt rolny dzierżawcy, ten może zażądać skutecznie ochrony naruszonego posiadania. W tym celu może wystąpić do sądu z powództwem o przywrócenie naruszonego posiadania. Poza tym może żądać od wydzierżawiającego odszkodowania za szkody (straty, utracone korzyści), których nie otrzymał z uwagi na brak możliwości korzystania z gruntów i pobierania pożytków.

Łukasz Opaliński

adwokat

Biuro DIR we Wrocławiu