Obrót nieruchomościami rolnymi w zakresie opodatkowania traktowany jest bardziej preferencyjnie niż ,,zwykłymi” działkami. Nie oznacza to jednak całkowitego zwolnienia z zapłaty podatku. Planując transakcję i koszty z nią związane trzeba brać pod uwagę skutki podatkowe.

1 stycznia 2016 r. weszły w życie przepisy ustawy z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw, które – wbrew nazwie - zmieniły pewne regulacje prawa podatkowego. Te dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi również.

Darowizna dla najbliższych zawsze wolna
Ważne jest, aby wiedzieć, że nabycie pomiędzy członkami najbliższej rodziny nadal ma prawo korzystać ze zwolnienia z tytułu ulgi nielimitowanej. Oznacza to, że nabycie nieruchomości przez małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę w drodze umowy darowizny czy spadku nie będzie podlegało obowiązkowi podatkowemu z ustawy o podatku od spadków i darowizn. Co ważne, od tego roku zmodyfikowano zasady zwolnienia najbliższej rodziny od płacenia daniny. Do tej pory, by skorzystać z uprawnienia, potrzebne było oświadczenie złożone w urzędzie skarbowym w terminie 6 miesięcy od wskazanego w przepisach momentu. Teraz nie jest to już konieczne. Jeżeli oświadczenie woli w danej sprawie zostało złożone w formie aktu notarialnego lub umowa została zawarta w takie formie uprawniony nie będzie musiał oddzielnie zgłaszać zdarzenia do skarbówki.

Dalsi krewni już mogą zapłacić
Celem ustawodawcy było przede wszystkim zapewnienie nieopodatkowanego przekazywania gospodarstw rolnych między członkami najbliższej rodziny. Osoby, które nie należą do wymienionego powyżej kręgu osób najbliższych, w razie otrzymania ziemi w ramach umowy darowizny lub dziedziczenia, podatek raczej zapłacą. Dalsi krewni lub osoby niespokrewnione mają więc nieco bardziej skomplikowaną sytuację podatkową. Nie oznacza to jednak, że nie przysługują im zwolnienia. Do końca ubiegłego roku objęte zwolnieniem od podatku od spadków i darowizn było nabycie prawa bądź własności wieczystego użytkowania nieruchomości bądź jej części razem z składowymi częściami bez względu na powierzchnię. Występował tutaj jeden warunek, mianowicie – nieruchomość musiała być gospodarstwem rolnym, jego częścią bądź należała do składu gospodarstwa rolnego, które było własnością danego nabywcy; to dane gospodarstwo rolne następnie musiało być prowadzone przez jego nabywcę przez co najmniej 5 lat licząc od dnia nabycia. Po tej zmianie zwolnienie z podatku zostało mocno zawężone i obejmuje nabycie własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Zgodnie z wolą ustawodawcy zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie.

Sprzedaż działki rolnej
Co do zasady przychody uzyskane przez rolników ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego są zwolnione z podatku dochodowego. Rolnicy powinni jednak uważać komu sprzedają działkę, bo od tego może bowiem zależeć, czy spełnią warunki do skorzystania ze zwolnienia. Przede wszystkim należy pamiętać, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym będzie podlegać tylko sprzedaż nieruchomości, która następuje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. Po tym terminie sprzedaż nie jest opodatkowana i nie trzeba się martwić. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) wprowadza jednak ograniczenie w możliwości skorzystania ze zwolnienia przy sprzedaży gospodarstwa rolnego, a mianowicie po sprzedaży grunt nie może utracić swojego charakteru rolnego lub leśnego. Wątpliwości interpretacyjne rolników dotyczą tego, w jakich okolicznościach grunt traci charakter rolny lub leśny. Zdaniem organów podatkowych dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Niezależnie od powyższego funkcjonuje danina o nazwie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Do końca 2015 r. przepisy zwalniały z podatku od czynności cywilnoprawnych przeniesienie własności gospodarstwa rolnego, jeżeli w chwili dokonania tej czynności grunty podlegające transakcji były już gospodarstwem rolnym albo tworzyły je lub wchodziły w skład takiego gospodarstwa, które było już własnością nabywcy. Nowelizacja, która weszła w życie 1 stycznia 2016 r. ogranicza powyższe zwolnienie. Od nowego roku by skorzystać ze zwolnienia od PCC należy jednocześnie spełnić trzy wymagania: przeniesienie własności gospodarstwa rolnego musi mieć formę umowy sprzedaży, nabyte gospodarstwo musi tworzyć lub wchodzić w skład już działającego gospodarstwa rolnego o powierzchni nie mniejszej niż 11 ha i nie większej niż 300 ha, nabywca gospodarstwa musi je prowadzić przez minimum 5 kolejnych lat od daty transakcji. Zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie.

Łukasz Opaliński
adwokat,
Biuro DIR we Wrocławiu