Od 30 kwietnia zmieniły się zasady nabywania nieruchomości rolnych, zarówno tych w obrocie prywatnym, jak i będących w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa. Nabywcami ziemi mają być zasadniczo tylko rolnicy, wyjątek będą stanowić osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa. A także związki wyznaniowe i Kościoły
Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce można podzielić na dwie kategorie. W pierwszej grupie będzie to obrót nieruchomościami stanowiącymi własność osób prywatnych, zarówno osób fizycznych jak i osób prawnych. Do drugiej grupy natomiast należy zaliczyć transakcje, których przedmiotem są nieruchomości Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych. W przypadku obrotu pomiędzy pomiotami prywatnymi zastosowanie ma ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Natomiast zasady sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa regulują przepisy ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Obie te ustawy uległy właśnie bardzo poważnym, wręcz rewolucyjnym, modyfikacjom.
Pomiędzy osobami prywatnymi
Nowe zasady obrotu ziemią pomiędzy podmiotami prywatnymi dotyczą wyłącznie nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 0,3 ha, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Oznacza to, że istotnym jest ich zakwalifikowanie jako użytku rolnego w ewidencji gruntów. Niemniej jednak jeżeli w planach zagospodarowania przestrzennego (o ile takie zostało uchwalone) są one przeznaczone na cele inne niż rolne (np. pod budownictwo, parki, tereny inwestycyjne), nowe zasady nie będą obowiązywać i obrót taką ziemią będzie całkowicie wolny, niezależnie od powierzchni.
Tylko aktywny rolnik
Zasadniczo grunty rolne będą mogli kupić tylko rolnicy indywidualni. Wyjątki mają dotyczyć nabywania ziemi m.in. przez osoby bliskie sprzedającemu, spadkobierców, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, Kościoły i związki wyznaniowe. Inny podmiot, np. inwestor, deweloper czy osoba prywatna, będzie mógł je kupić tylko za zgodą Agencji Nieruchomości Rolnych – pod warunkiem, że nie będzie chętnych wśród rolników. Kim jest ,,rolnik indywidualny” w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego? To osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie jest położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa. Nie ma wymogu przynależności do KRUS-u. Nabycie własności nieruchomości rolnej będzie się łączyło z wymogiem dalszego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi nabyta nieruchomość, z zakazem zbywania oraz oddawania w posiadanie, np. wydzierżawiania. W przypadkach losowych zgodę na zbycie, obciążenie lub oddanie w użytkowanie nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat wydawać będzie sąd. Powyższe wymogi nie będą dotyczyły m.in. osób bliskich i spadkobierców.
Grunty należące do Skarbu Państwa
Ustawa z dnia 31 marca 2016 r. wstrzymuje sprzedaż państwowych gruntów na 5 lat, z wyjątkiem nieruchomości do 2 ha oraz innych przeznaczonych np. na cele nierolne, jak pod budownictwo mieszkaniowe, centra biznesowo-logistyczne czy składy magazynowe. Rozdysponowanie wolnych gruntów o charakterze rolnym z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa będzie odbywało się głównie w formie przetargów na dzierżawę. W takich będą mogli startować tylko rolnicy indywidualni, a rozstrzygać o wygranej będą oferty pisemne.
Młodzi rolnicy
W obrocie ziemią pomiędzy osobami prywatnymi młodzi rolnicy (tj. osoby nie posiadające własnego gospodarstwa, kwalifikacji i niemające w związku z tym wymaganego prawem okresu 5-letniego zamieszkania w danej gminie) nie będą niestety mieli preferencyjnych warunków i o zgodę na zakup nieruchomości od osoby prywatnej będą musiały prosić Agencję (chyba, że są osobami bliskimi dla zbywcy gruntu). Pewne ułatwienia wprowadzono natomiast w postępowaniach przetargowych na dzierżawę ziemi państwowej. Dopuszczono do przetargów młodych rolników (do 40 lat), którzy nie spełniają jedynie wymogu dotyczącego 5-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, a także tych, którzy nie mają rolniczych kwalifikacji, jednakże uzyskali pomoc ze środków unijnych, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych (w ciągu 3 lat).
Łukasz Opaliński
adwokat,
Biuro DIR we Wrocławiu