Nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie będzie mógł jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa związanym z upływem czasu. Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność. Wielokrotnie na łamach niniejszego miesięcznika prezentowałem regulacje dotyczące zasiedzenia nieruchomości rolnych, jakie warunki trzeba spełnić w tym zakresie i co należy czynić, by udowodnić swoje racje. Od niedawna jednak wszystko trzeba znacząco uzupełnić. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie 30 kwietnia 2016 r., oprócz ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi, wprowadza także istotne zmiany w Kodeksie cywilnym. Dotyczy to zwłaszcza art 172 k.c., mówiącego o zasiedzeniu nieruchomości.
Co nowego?
W dotychczasowym stanie prawnym do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia konieczne było spełnienie dwóch wymogów: samoistnego posiadania nieruchomości oraz upływu czasu. Jeżeli osoba zasiadująca uzyskała posiadanie gruntu czy budynku w dobrej wierze, okres potrzebny do nabycia własności wynosi 20 lat. W przeciwnym razie do nabycia własności dochodzi po upływie 30 lat. Przeznaczenie nieruchomości było bez znaczenia. Od 30 kwietnia 2016 r. regulacje te uległy poważnej zmianie. Kodeks dokonuje rozróżnienia w zależności od tego, czy chodzi o nieruchomość rolną, czy nierolną. Zgodnie z nowym art. 172 § 3 k.c. nabyć własność nieruchomości rolnej przez zasiedzenie będzie mógł wyłącznie rolnik indywidualny i tylko wtedy, gdy powierzchnia nabywanego areału - wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi już jego własność - nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Powyższy zakaz nie będzie miał zastosowania, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie ww. ustawy.
Rolnik indywidualny
Ustawodawca zadbał o definicję rolnika indywidualnego. Jest to osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach od 1 do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie jest położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa. Grunty rolne, które będą podlegały opisywanym ograniczeniom to te, dla których nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a są wykorzystywane w produkcji rolnej oraz te, dla których plan obowiązuje i zostało dla nich ustalone przeznaczenie na cele związane bezpośrednio z produkcją rolną.
Wątpliwości praktyczne
Nowa regulacja nasuwa wątpliwości w kilku kwestiach. Pojawia się pytanie, czy o możliwości zasiedzenia powinno decydować przeznaczenie ziemi z momentu nabycia posiadania, czy dopiero z zakończenia okresu zasiedzenia. Nie do końca wiadomo też, jak należy oceniać umowy o przeniesieniu posiadania zasiadywanej nieruchomości (np. przez osobę zasiadującą, niebędącą rolnikiem indywidualnym, na takiego rolnika), spotykane w praktyce. Łączy się z tym zresztą częściowo pytanie, czy kwalifikacje rolnicze są wymagana również podczas biegu terminu zasiedzenia (jeżeli tak, przesądzałoby to kwestię doliczania posiadania poprzednika), czy jedynie w momencie upływu terminu zasiedzenia. Przepisy milczą też na temat tego co stanie się, gdy rolnik w trakcie biegu terminu zasiedzenia będzie zmieniał miejsce zamieszkania, przez pewien czas będzie mieszkał w gminie, gdzie jest położona jedna z nieruchomości wchodzących w skład jego gospodarstwa, kiedy indziej w innej. Stosując literalne brzmienie nowego art. 172 § 3 k.c. należałoby w takich wypadkach przyjąć, że rozstrzygające znaczenie ma moment upływu okresu zasiedzenia. Kolejna wątpliwość związana jest z pytaniem, co w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości rolnej prowadziłoby do przekroczenia limitu posiadania 300 ha użytków rolnych. Czy dojdzie wówczas do nabycia tylko części zasiadywanej nieruchomości, czy też zasiedzenie w ogóle nie nastąpi? Jeżeli dojdzie do nabycia własności jedynie części gruntu, powstanie konieczność określenia, która część będzie podlegała zasiedzeniu. Te i inne wątpliwości, które zapewne powstaną w związku ze stosowaniem znowelizowanych przepisów, mogą wprowadzić spore zamieszanie, co utrudni przyszły proces sądowy o stwierdzenie zasiedzenia.
Łukasz Opaliński
adwokat,
Biuro DIR we Wrocławiu