O tym, że 30 kwietnia tego roku zmieniły się zasady nabywania nieruchomości rolnych już pisałem. Niewiele jednak osób zdaje sobie sprawę również z tego, że w tym samym czasie weszła w życie nowelizacja ustawy o lasach, która wprowadza dość istotne ograniczenia w obrocie gruntami leśnymi.
W cieniu prac nad zmianami w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego i innymi ustawami dotyczącymi nabywania nieruchomości rolnych, toczyła się debata nad nowelizacją ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Nowe prawo umożliwia Skarbowi Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe nabywanie przez pierwokup lub wykup gruntów leśnych zbywanych przez osoby fizyczne czy osoby prawne. Oznacza to, że będzie więcej biurokracji, która utrudni obrót zalesionymi działkami. Celem wprowadzonych zmian, podobnie jak w przypadku gruntów rolnych, jest zabezpieczenie terenów leśnych przed wykupem przez cudzoziemców po 1 maja br. Od 1 maja bowiem skończyły się ograniczenia nabywania gruntów leśnych i rolnych przez cudzoziemców. Dwunastoletni okres ochronny zakładał traktat akcesyjny. Nowe przepisy mają też wzmocnić pozycję Lasów Państwowych i pozwolić im wywiązywać się ze swojego obowiązku, czyli powiększania terenów leśnych w Polsce.
Zakres obowiązywania
Zmiany wprowadziła nowelizacja z 13 kwietnia 2016 r. do ustawy o lasach. Przewiduje ona trzy przypadki, kiedy Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu (art. 37a ustawy). Chodzi o nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako las (Ls) lub przeznaczone do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy lub nieruchomości objęte uproszczonym planem urządzania lasu albo decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych. Często nie chodzi o typowy las, ale o działki letniskowe, z willami, fabrykami czy magazynami, a nawet częściowo rolne. Dla ustawodawcy nie ma to jednak znaczenia. Podlegają one reżimowi zmienionej ustawy o lasach i tym samym ograniczeniom w obrocie.
Nadleśniczy w akcji
W praktyce prawo pierwokupu polega na tym, że transakcję przeprowadza się dwuetapowo. Najpierw strony zawierają wstępną, warunkową umowę sprzedaży. Następnie notariusz informuje o transakcji Lasy Państwowe i czeka miesiąc. Jeżeli w tym czasie nadleśnictwo nie zgłosi chęci nabycia, dojdzie do finalizacji sprzedaży. Gdy zaś Lasy zechcą skorzystać z prawa pierwokupu, przystąpią do transakcji i nabędą grunt na własność Skarbu Państwa po cenie, na którą umówiły się strony. Jeśli Lasy Państwowe reprezentowane przez nadleśniczego będą miały zastrzeżenia do wartości transakcji, mogą wystąpić do sądu o ustalenie, czy cena, na którą strony się umówiły, jest rzeczywiście rynkowa. Jeżeli nabycie gruntu leśnego następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej - Lasy Państwowe mogą złożyć oświadczenie o nabyciu tego gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej. Również wtedy przysługuje im prawo weryfikacji wartości gruntu na drodze postępowania sądowego.
Krok po kroku
Aby sprawdzić, czy działka ma charakter leśny, należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy ma oznaczenie ,,Ls”, czy nie. Wynika to z wypisu z ewidencji gruntów i budynków. Nawet jeżeli nie ma przy niej oznaczenia ,,Ls”, właściciel powinien wystąpić do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zaświadczenie, czy działka w miejscowym planie jest przeznaczona pod zalesianie. Jeśli planu nie uchwalono, to należy zapytać, czy wydano warunki zabudowy. Dobrze jest też sprawdzić, czy nieruchomość posiada uproszczony plan urządzenia lasu, oraz ustalić, czy starosta wydał decyzję określającą zadania z gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych.
Praktyczne problemy
Poważne wątpliwości budzi to, że przy stosowaniu prawa pierwokupu nie bierze się pod uwagę faktycznego wykorzystania nieruchomości, ale dane z ewidencji gruntów i budynków, a jedno z drugim nie ma nic wspólnego. Nie ma przy tym znaczenia, czy las rośne na całej działce, czy zajmuje tylko jej skrawek. Umowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu jest nieważna. Mało jest jednak prawdopodobne, by nadleśnictwa masowo przejmowały letniska, wille czy fabryki. Jakkolwiek Lasy Państwowe posiadają znaczne środki finansowe, nie oznacza to jednak realnej obawy, że nadleśniczowie będą ingerować w każdą transakcję i w każdy, nawet najmniejszy obszar gruntu leśnego.
Wyjątki dla osób bliskich i nie tylko
Ograniczeń wynikających z opisywanej nowelizacji nie stosuje się, jeżeli nabywcami są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, jednostka samorządu terytorialnego. Restrykcje nie dotyczą też dziedziczenia oraz przypadku zbycia całego gospodarstwa rolnego.
Łukasz Opaliński
adwokat,
Biuro DIR we Wrocławiu