W odpowiedzi na zapytanie Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi w zakresie konieczności wprowadzenia nowych regulacji dotyczących dzierżawy gruntów rolnych, Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej stoi na stanowisku, że jeżeli chodzi o dzierżawę nieruchomości rolnych na rynku prywatnym nie ma potrzeby i nie należy wprowadzać nowych regulacji. Obecnie obowiązujące od dziesiątek lat przepisy są już sprawdzone, a dzięki obszernemu orzecznictwu w tym zakresie, nie ma problemów z interpretacją przepisów dotyczących dzierżawy na gruncie prywatnym. W ocenie Zarządu, to właśnie dzięki temu, że na przestrzeni lat nie wprowadzano wielu zmian dotyczących dzierżawy na rynku prywatnym, przepisy w tym zakresie są przejrzyste i zrozumiałe dla obywateli.
Jak obserwujemy na przykładzie innych ustaw dotyczących nieruchomości rolnych jak np. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zbyt częste, pochopne i nieprzemyślane zmiany, wprowadzane nader często z pobudek politycznych, prowadzą do chaosu prawnego i szeregu wątpliwości interpretacyjnych. Konsekwencją takich częstych i nieprzemyślanych działań na gruncie regulacji prawnych dotyczących dzierżawy i sprzedaży państwowych nieruchomości, czy obrotu ziemią w Polsce, jest dość powszechne przekonanie wśród rolników, że przepisy są skomplikowane, niejasne, dające możliwość dowolnej interpretacji, przez co w dalszym ciągu dające duże pole do nadużyć. Co raz częściej pojawiają się głosy, że jest to celowe działanie ustawodawcy, bo przecież rolnicy i osoby chcące zająć się rolnictwem, czy choćby tylko chcące się osiedlić na terenach wiejskich, nie mają wykształcenia prawniczego i trudno im się odnaleźć w gąszczu co rusz to nowych przepisów. Takie przekonanie jest utwierdzane przez nieudolne działanie instytucji rządowych, jak choćby Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, którym nadaje się szereg daleko idących uprawnień, a które to uprawnienia nadmiernie wykorzystują w sposób dowolny. Często mamy sytuacje, w których rolnicy i osoby chcące się związać z wsią, są zdane na dobrą wolę urzędników. Dolnośląska Izba Rolnicza wielokrotnie zwracała uwagę, że wszystkie działania jakie podejmują rolnicze instytucje rządowe, powinny działać w sposób transparentny, bo tylko dzięki temu wzrośnie zaufanie obywateli do tych instytucji.
Dlatego też, biorąc pod uwagę obecną sytuację związaną z realizacją szeregu nowych uregulowań prawnych na gruncie dzierżawy gruntów państwowych, Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej stoi na stanowisku, że wprowadzanie nowych przepisów w obszarze prywatnych dzierżaw doprowadzi tylko do niepotrzebnych komplikacji, ale przede wszystkim wprowadzi szereg nieporozumień interpretacyjnych.
Zdaniem Zarządu Dolnośląskiej Izby Rolniczej należy w pierwszej kolejności zająć się nowelizacją ustaw i rozporządzeń wykonawczych, na podstawie których działa Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Zarząd DIR w swoich uwagach wskazał na konieczność wprowadzenia, czy to w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, czy też w rozporządzeniu dotyczącym zasad przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości z Zasobu WRSP, zapisów dających możliwość komisji przetargowej zażądania od osób, w stosunku do których zachodzą uzasadnione wątpliwości, przedstawienia dodatkowych dokumentów i informacji, które potwierdzą, czy jest ona rzeczywiście rolnikiem (m.in. kwity zakupu materiału siewnego, kwity sprzedaży produktów wyprodukowanych w jego gospodarstwie, dokumentów dotyczących dopłat do materiału siewnego oraz dopłat bezpośrednich, decyzji o zwrocie akcyzy, opłaty KRUS). Wprowadzenie takich rozwiązań w naszej ocenie, pozwoli ograniczyć sytuacje, w których do przetargów stają osoby potocznie nazywane „słupami", które są finansowane przez inne osoby czy podmioty i tylko tytularnie są dzierżawcami ziemi, a w rzeczywistości ziemia rolna pozostaje w dyspozycji m.in. podmiotów zagranicznych, spółek prawa handlowego, czy też podmiotów, które nie są rolnikami.
Zarząd Izby zawnioskował również, aby w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wprowadzić zapisy, że wyłączenie gruntów z umowy dzierżawy, przeznaczonych dla rolników indywidualnych, będzie następowało po wyłonieniu dzierżawcy w procedurze przetargowej, z zastrzeżeniem, że wyłączenie to nastąpi po zbiorach płodów rolnych przez aktualnego dzierżawcę w danym roku. Z naszego wieloletniego doświadczenia wynika, że procedury przetargowe w KOWR/ANR są bardzo rozciągnięte w czasie (średnio pół roku), w związku z czym, dzierżawcy wyłonieni w takich przetargach tracą możliwość zagospodarowania gruntów, uzyskania plonów i uzyskania dopłat. Co więcej, grunty - zanim nie zakończy się procedura przetargowa w KOWR- leżą niezagospodarowane. W efekcie obecnie obowiązujących rozwiązań, przed rolniczym zagospodarowaniem takich gruntów niezbędne jest przeprowadzenie wielu zabiegów mechanicznych, agrotechnicznych oraz chemicznych. Proces ten jest nie tylko kosztowny, ale jest również rozłożony w czasie. Rolnicy, którzy wydzierżawiają z Zasobu WRSP uprzednio odłogowane nieruchomości (z uwagi na długotrwałe procedury przetargowe), oprócz kosztów związanych z przywróceniem gruntu do użytkowania rolniczego, ponoszą od dnia zawarcia umowy dzierżawy również opłaty związane z czynszem dzierżawnym i zobowiązaniami publiczno - prawnymi (podatek rolny, leśny, opłaty melioracyjne).
Jak słusznie zauważają rolnicy przez okres co najmniej 2-3 lat dzierżawa takich gruntów nie przynosi im pożytków, a jedynie generuje koszty. Zaproponowane przez nas rozwiązania ustawowe zapobiegną odłogowaniu gruntów, w nader często występującej sytuacji niewydolności KOWR z organizacją i rozstrzygnięciem przetargów.
Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej zawnioskował o zmianę treści art. 40 ust 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W obecnym brzmieniu tego przepisu KOWR może zwolnić dzierżawcę z opłat czynszowych na warunkach określonych w umowie:
1) w okresie pierwszych trzech lat dzierżawy użytków rolnych odłogowanych co najmniej przez okres jednego roku przed dniem zawarcia umowy dzierżawy;
2) na okres nie dłuższy niż pięć lat, w przypadkach uzasadnionych stanem przedmiotu dzierżawy lub realizacją inwestycji tworzących nowe miejsca pracy.
Przepis ten jest jednym z narzędzi prawnych służących wsparciu gospodarstw rolnych w sytuacji, gdy zachodzą ku temu uzasadnione okoliczności w związku ze stwierdzonym odłogowaniem gruntów. KOWR przed wystawieniem nieruchomości do dzierżawy przeprowadza wizję w terenie, a więc stan jej zagospodarowania jest znany i nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby zgodnie z obowiązującymi uregulowaniami zastosować zwolnienie z czynszu dzierżawnego w przypadku stwierdzenia przez pracowników KOWR, że grunt przeznaczony do dzierżawy jest odłogowany. Niestety na Dolnym Śląsku mamy do czynienia z sytuacją, kiedy przepis ten jest stosowany incydentalnie. Jak wynika z informacji przedstawionej naszej Izbie przez OT KOWR we Wrocławiu z dn. 06.11.2017r. w latach 2016-2017 w ogłoszeniach przetargowych zapisano możliwość zwolnienia z czynszu dzierżawnego tylko w przypadku 12 nieruchomości o łącznej powierzchni 136 ha. Zważywszy na fakt, że w tym okresie wrocławski Oddział wystawił do dzierżawy kilkanaście tysięcy hektarów, to 136 ha, w których OT przewidział możliwość zwolnienia z czynszu na podstawie art. 40 ust 2 ustawy stanowi znikomy procent, bliski granicy błędu statystycznego. Z wyjaśnień Dyrektora OT wynika, że decyzja czy zastosować zwolnienie z czynszu czy też nie, jest dowolną decyzją dyrektora, uzależnioną od stanu gruntu. Mając na uwadze średni czas procedury przetargowej w OT we Wrocławiu (ok. pół roku) to z sytuacją, kiedy można było by zastosować prawem przewidziane zwolnienie z czynszu miałoby zastosowanie w co najmniej połowie przypadków. Dlatego wnioskujemy, aby wprowadzić zmianę przepisów w tym zakresie i wprowadzić obligatoryjne, zwolnienie z opłat czynszowych na warunkach określonych w umowie:
1) w okresie pierwszych trzech lat dzierżawy użytków rolnych odłogowanych co najmniej przez okres jednego roku przed dniem zawarcia umowy dzierżawy;
2) na okres nie dłuższy niż pięć lat, w przypadkach uzasadnionych stanem przedmiotu dzierżawy lub realizacją inwestycji tworzących nowe miejsca pracy
Ponadto od dłuższego czasu Dolnośląska Izba Rolnicza zabiega, aby użytki rolne będące w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe oraz użytki rolne stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego (Gmin, Powiatów), były w pierwszej kolejności wydzierżawiane rolnikom indywidualnym. Rolnicy prowadzący swoje rodzinne gospodarstwa rolne z wielkim zadowoleniem przyjęli ustawę z dnia 14.04.2016r o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U z 2016, poz. 585), w której przyjęto m.in. jako podstawową formę zagospodarowania ziemi państwowej dzierżawę nieruchomości rolnych na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych. Wprowadzone regulacje prawne mają na celu wzmocnienie ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej. Oddanie nieruchomości rolnych przez wymienione przez nas podmioty, a więc LP czy jednostki samorządu terytorialnego, w dzierżawę na cele związane z prowadzeniem gospodarki rolnej rolnikom indywidualnym, którzy mają miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu na dzierżawę lub w gminie graniczącej z tą gminą, przyczyni się do poprawy struktury agrarnej gospodarstw, umocni ich rozwój i w znacznym stopniu wpłynie na poprawę ich konkurencyjności.
Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej zawnioskował również, aby wprowadzić do ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, w oparciu którą działają wymienione przez nas jednostki przy gospodarowaniu swoimi zasobami, takich samych rozwiązań jak w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, a więc wprowadzić zapisy, które pozwolą LP czy samorządom dzierżawić grunty rolne w pierwszej kolejności na powiększenie czy utworzenie gospodarstw rodzinnych.
Jednocześnie, w oparciu o bardzo liczne wnioski rolników, DIR zawnioskowała także, aby wprowadzić podobne rozwiązania w stosunku do gruntów rolnych, które na podstawie ustaw o stosunku państwa do Kościoła Katolickiego i innych związków wyznaniowych, stały się ich własnością. Rolnicy wnoszą, aby analogicznie jak w poprzednich przypadkach, w momencie wydzierżawiania gruntów rolnych przez kościoły, w pierwszej kolejności grunty były wydzierżawiane na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.
Od 30.04.2016r. dzierżawa jest podstawową formę zagospodarowania nieruchomości z Zasobu WRSP. Okres na jaki KOWR może zawierać umowy dzierżawy wynosi 30 lat. Umowy z Zasobu WRSP, których okres obowiązywania przekroczy okres 30 lat, stają się z mocy prawa umowami zawartymi na czas nieokreślony, ze wszystkimi tego faktu negatywnymi konsekwencjami prawnymi. W związku z tym Zarząd Dolnośląskiej Izby Rolniczej wniósł, aby w przypadku umów zawieranych z KOWR okres dzierżawy został wydłużony do 50 lat, z jednoczesnym zachowaniem wszystkich cech umowy zawartej na czas określony. W tym celu konieczna jest nowelizacja art. 695 § 1 Kodeksu Cywilnego.
Obowiązujące przepisy prawa, dotyczące dzierżawy szeroko rozumianych gruntów państwowych wymagają wprowadzenia szeregu zmian. Dlatego, w pierwszej kolejności to nad nimi należy się pochylić, tak aby je usprawnić, ujednolicić i ułatwić rolnikom dobrze pojęty rozwój ich gospodarstw rodzinnych.
