Od 30 kwietnia obowiązują nowe przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych. Ograniczenia w tym zakresie wprowadza znowelizowana ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.
Zakres zastosowania ustawy
Przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych:
- wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – w tym zakresie obrót reguluje ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
- będących drogami wewnętrznymi;
- gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
- nieruchomości rolnych, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Czym jest nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, pod pojęciem nieruchomości rolnej należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. O określeniu zatem danej nieruchomości jako rolnej na potrzeby ustawy, decyduje w pierwszej kolejności zakwalifikowania danej nieruchomości jako rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (nie w studium). Gdy nie ma planu decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków. Nieruchomością rolną jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. Jeżeli chociaż jedna z działek wchodzących w skład danej nieruchomości (księgi wieczystej) ma charakter rolny, stosujemy wszelkie ograniczenia w sprzedaży, jakie wprowadza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jednak jeżeli w planach zagospodarowania przestrzennego (o ile takie zostało uchwalone) są one przeznaczone na cele inne niż rolne (np. pod budownictwo, parki, tereny inwestycyjne), nowe zasady nie będą obowiązywać i obrót taką ziemią będzie całkowicie wolny, niezależnie od powierzchni.
Kto jest rolnikiem indywidualnym?
Zasadniczo grunty rolne będą mogli kupić tylko rolnicy indywidualni. Wyjątki mają dotyczyć nabywania ziemi m.in. przez osoby bliskie sprzedającemu (tj. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione), spadkobierców, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, Kościoły i związki wyznaniowe. Inny podmiot, np. spółka, deweloper czy osoba prywatna niebędąca rolnikiem, będzie mógł je kupić tylko za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych – pod warunkiem, że nie będzie chętnych wśród rolników. Kim jest ,,rolnik indywidualny” w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego? To osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie jest położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa. Nie ma wymogu przynależności do KRUS-u. Nabycie własności nieruchomości rolnej będzie się łączyło z wymogiem dalszego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi nabyta nieruchomość, z zakazem zbywania oraz oddawania w posiadanie, np. wydzierżawiania. W przypadkach losowych zgodę na zbycie, obciążenie lub oddanie w użytkowanie nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat wydawać będzie sąd. Powyższe wymogi nie będą dotyczyły m.in. osób bliskich i spadkobierców.
Łukasz Opaliński
adwokat
Biuro DIR we Wrocławiu
